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房地产税征收将发挥三大作用 有望抑制房价上涨  

2016-11-05 09:22:49|  分类: 经济与金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年11月05日00:01 证券日报
        房地产税征收将发挥三大作用 有望抑制房价上涨

  ■本报记者 苏诗钰

  11月4日,财政部部长楼继伟表示,房地产税等税制改革正在积极推进中。

  近期,国家土地总督察办公室在京召开不动产统一登记制度落地实施情况督察工作调度会。会议通报了不动产统一登记制度落地实施情况督察工作进展及成效,并对下一步督察工作推进做出部署。这一举措预示着完善房地产税征收的主要障碍将被清除,下一步的税制改革工作将一触即发。

  有关专家表示,房地产税在国外其实已经有较长历史,国内迟迟未推行是因为面临着诸多障碍。首先,房地产税作为一种直接税需要对自然人的不动产进行登记,但现行的不动产登记制度和系统并不完善,尚未形成实质性整合,这也是国家要求地方大力开展不动产登记制度督查工作的原因。其次,对于房地产税的征收需要在政治、社会上达成共识,各方面的不同意见和看法也需要能够被合理整合,最终使房地产税的征收能够得到全社会的认可。

       易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。第一是增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一类重要税种,进而较好地支撑公共财政事业,甚至可以更好地进行资金二次分配,进而促进住房保障事业发展。第二是积极调解收入水平,尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之,能够有效地引导购房预期和投资心理。第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用,征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

  “从房地产税收的征收趋势看,部分税收实际上是在减少的,类似营改增政策后,对于房企和购房者来说,税赋以减少为导向。同时,‘房地产税’的概念提出,增加了一种税种,但本质上不是以增加税收为导向,实际上还是以调整税收结构,同时针对特定群体进行的一种征税做法。” 严跃进告诉记者。

       

全国前三季度卖地收入2.28万亿元 地价上涨明显

               2016年11月05日00:19 中国经营报
            最后的疯狂:全国前三季度卖地收入2.28万亿元

  在出让总面积下降的情况下,成交价款同比上涨24.8%

  李乐

  尽管在国庆长假之前,房地产调控在全国超过20个城市踩下刹车,但是,这并不能给2016年前三季度土地出让收入对地方财政收入的贡献带来“负面”性质的影响,与之相反,地方财政获取的土地出让收入再次迎来增长。

  2016年1~3季度,全国土地合同成交价款达到2.28万亿元人民币,比去年同期增长24.8%。更重要的是,这一增幅,是在全国各类土地出让总面积下降4.8%的情况下实现的,这意味着前三季度各类土地地价的迅猛增长。

  不过,这一局面恐怕难以维持到2016年的第四季度末。由于国庆长假期间,按照中央决策,超过20个城市出台了稳定本地房地产市场的相关政策,同时,中央政治局会议再度提出抑制资产泡沫的要求,前三季度的卖地揽金,很可能是地方财政最后的疯狂。

  2.28万亿

  “今年前三季度全国土地出让的合同收入已经统计出来了,合同成交总价是2.28万亿元。”11月2日,一位地方国土资源厅的内部人士告诉《中国经营报》记者,2016年1~3季度的土地出让合同收入再次呈现出大幅度比例的增加。

  2.28万亿元的土地出让合同收入是综合科目加总之后得出的收入。这其中包括三类土地,一是工矿仓储用地,二是房地产用地,三是基础设施等其他用地。这三类用地加总,被归为“全国国有建设用地”科目。

  2015年,全国土地出让收入还呈现出下降状态。财政部的统计数据显示,2015年,全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元,同比下降21.6%。前三季度持续下降,第四季度止跌回升。财政部的统计显示,全国土地出让收入前三季度分别下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度止跌回升,增长9.5%。

  相比之下,2016年前三季度的土地出让合同收入就已经呈现出增长的态势,幅度达到24.8%。如果比对财政部2015年财政部的统计数据看,2016年前三季度土地出让的合同收入,已经逼近2015年全年通过招拍挂渠道出让土地获取的合同收入。

  按照国土资源部的有关规定,中国内地绝大部分工业、房地产用地基础设施用地部分,都需要经过招拍挂程序出让。财政部的统计数据显示,2015年全年招拍挂和协议出让价款29820.20亿元,下降22.4%。两相对比,2016年前三季度的土地出让合同收入表现,十分显眼。

  “四季度的情况还看不太清楚,从现在的情况也很难推断2016年全年土地出让金收入的情况,但是,可以肯定的是,从土地出让合同收入这一科目的表现看,2016年肯定会高于2015年。”前述地方国土资源厅内部人士称。

  量减价增

  十分值得注意的是,相比于2015年同期24.8%的显眼增幅,全国建设用地出让的面积呈现出下降态势。出让面积较2015年同比降低,出让收入较2015年前三季度增加,地价上涨的情态表现得十分明显。

  国土资源部的统计数据显示,2016年前三季度,全国国有建设用地供应31.88万公顷,同比下降4.6%。其中,工矿仓储用地8.49万公顷,同比下降0.6 %;房地产用地7.10万公顷,同比下降7.8%;基础设施等其他用地16.30万公顷,同比下降5.2 %。全国土地出让面积14.31万公顷,同比下降4.8%。

  记者获得的统计数据显示,截至三季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3767元/平方米、6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。价格环比增长率分别为1.40%、0.87%、2.11%和0.69%,同比增长率分别为4.57%、2.67%、6.77%和2.49%。

        这四类土地中,住宅用地的同比增长率最高,而今年前三季度,正是房地产市场热度最高的周期。

  在部分热点城市房地产价格快速上涨的背景下,多个城市出现土地竞买高潮,二三线城市频繁出现刷新土地成交价格纪录的情况,在如是预期的引导下,住宅用地价格涨幅最高,并不令人意外。

  而在2015年全年,土地市场还一直呈现出萎靡态势,2015年四季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价,分别为3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米,同比分别增长3.16%、2.70%、3.92%和2.38%,较一季度分别下降0.09个、0.52个、提升0.94个和下降1.24百分点。

  “土地价格更多是资产价格和市场预期的双重反应,目前是资金避险的需求比较强,房地产企业回笼了销售资金之后,为了避险,只能继续买入资产,也就是买地,这在一定程度上造成了住宅用地价格的普遍上升。”中国土地综合开发研究院研究员何庆斌说。

       

北京一房两个月跳升150万 房主眼红了要违约

             2016年11月05日00:31 华夏时报
         房价暴涨下的“违约陷阱” 北京一房两个月跳升150万,房主眼红了

  ■本报记者 栗泽宇 北京报道

  看房、签约、握手、合影……5个月前,北京买家童先生与房屋出售人李志忠相处融洽。但现在,卖家未按合同约定完成贷款清偿,中介及买家多次催促,房主干脆不现身了。而签约房屋二度挂牌,价格比此前跳涨了150万元。

  这只是最近在多个大城市上演的“房屋违约潮”中的一个普通案例。从去年11月底至今,全国大中城市房价数度“亢奋”,受其影响,交易参与者也是备受煎熬——买方“抢房慌”,卖方“违约急”。

  北京某知名中介的一位分店经理任先生告诉《华夏时报》记者,在受冲击最大的8月份,该分店接到卖方电话,提出“我要毁约”、“来告我吧”的例子就不止一起。而在房价相对平稳时这一现象很难出现。

  “都是利益作怪。房价大涨后卖家想卖更高的价,所以出现了违约。”上述经理说,在北京,一套房在8、9两个月内跳升百万,是很正常的现象。

  房价疯涨催生违约

  今年6月7日,70岁的李志忠从河南老家赶到北京。他此行,是要收割7年前的“投资成果”。

  7年前,李志忠以个人及家庭成员的名义,在北京东三环外一口气买下多套住房。其中一套落在女儿李克名下,一套落在儿子李越名下。李志忠此行,则是以“代理人”的身份,将这两套房“逢高变现”。

  而1979年出生的童先生参加工作后,历时7年才在北京拥有一处“蜗居”。今年初,孩子满3岁,原有住房已无法满足“三代同堂”需求,他决定换房。5月中旬,将原有房屋签订买卖合同后,他开始四处看房。

  5月底,童先生通过麦田地产中介,看中李克名下的一套三居室。6月8日下午,李志忠与童先生签署了《北京市存量房屋买卖合同》,双方与中介签订了《居间服务合同》。

  合同显示,总房款550万元。由于房屋“满五不唯一”,买方需另缴契税36万元,同时需向中介机构支付居间服务费8.25万元。也就是说,童先生共需支付人民币594.25万元。

  据麦田地产中介工作人员金小姐回忆,三方合同签署很顺利,买卖双方互留了手机、微信,还热情合影。合同执行初期,履约也及时,童先生在3天内将50万元定金全部付清。记者看到,在买卖双方的微信对话上,李志忠对收到的合同定金予以确认:“童先生,总共收到50万定金……谢谢您能将定金提前汇来。”

  但今年8、9两个月,一二线城市房价再次高歌猛进。8月19日晚间,童先生接到李克打来的电话,对方问:为什么不能尽早过户,为什么不能提前付款?

  “合同约定在12月31日前完成过户,而此时才8月中旬,远未到期限。”童先生说,他对房主的要求感到不安。

  果不其然,9月的一天,中介工作人员金小姐向童先生转达了房主的“几个意思”:首先,要求买家把购房全款打入银行,做资金监管;其次,买家务必提前办理房屋买卖手续,否则她就考虑不卖了。

  二次挂牌跳涨150万

  麦田中介分店经理董先生一直跟踪这单交易,他告诉记者,房主提出的上述要求,属合同外的新主张,买家没有义务执行。

  “我们当时是跟房主面谈的。我们感觉,房主明显是想用这些要求,为自己违约找到借口。”金小姐告诉记者,房价上涨过快,在利益驱动下,卖房人心态发生改变,他们店已经收到好几起卖房人打来的“毁约电话”。

  不仅如此,10月初,童先生从麦田中介得知:房主早在8月17日就将已签约出售的这套房,在另一家地产中介,进行二次挂牌出售,标价大幅提高到700万元。相比签约价涨了150万元。

  对此,童先生非常不满。10月14日,以中介挂牌信息“涉嫌一房两卖”为由,童先生向北京市消费者协会投诉。10月17日,在北京市消费者协会约谈下,这家中介撤销了该套房屋“出售信息”。《华夏时报》记者从网站截图看到,该套房屋显示为“暂停出售”。

  从10月初至今,中介董先生、金小姐及童先生,通过电话、短信、微信联系房主李克及代理人李志忠,提醒其按时履约,但截至记者发稿时为止,均未获实际响应。

  “一次电话中,李志忠承诺在10月上旬来北京面谈,最终还是没来。其解释是,等他忙完一桩房产官司再说。”金小姐说。

  10月21日,《华夏时报》记者致电李克,在获知记者身份后,她回应称“我对这事不清楚”,便挂断了电话。记者又跟李志忠取得联系,李则称“我已经不管这事了”。

  记者调查发现,李克生于1983年,现担任深圳市鹤裕供应链管理有限公司董事长、总经理,还是这家公司的法人代表。深圳市信用网信息显示,深圳鹤裕公司由A股上市公司——旗滨集团投资参股。

  公开资料显示,深圳鹤裕注册地为深圳市前海深港合作区,是由“株洲旗滨集团股份有限公司”(601636.SH)和“深圳前海励珀科技发展有限公司”在深圳地区首批成立的为企业提供供应链综合服务的创新型企业之一。

  童先生说,从该公司官网所称的“打造供应链电商平台”、“做行业的互联网金融载体”来看,它是一个靠信用吃饭的企业,“按道理,这样公司的负责人,应该将信用视作生命一样重要”。

  10月31日,是李克与童先生第一次合同交割日。合同规定,在此日前,房主要完成房屋抵押贷款的清偿,为随后的过户做准备。据金小姐介绍,目前时限已过,业主并未履行这一条款。

        违约正在上演。根据律师建议,10月31日下午,童先生向房主李克、代理人李志忠发出“催告函”,要求对方在7个工作日内,对于是否继续履约,给予正式答复及确认。如未获答复,将视其正式违约。童先生表示,若卖家违约,他考虑启动诉讼程序。

  违约成本要提高?

  “二手房交易单方面违约成本低,是造成违约高发、交易混乱的重要条件。”知名地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章在接受本报记者采访时指出。

  据孙建章介绍,在快涨行情下,二手房卖方享有相对廉价的违约成本,这直接导致二手房的“散户市”,带有极强的投机性与功利性。他们判断,房价暴涨带来的利益,高于违约赔付的违约金,因而不惜“推倒重来”。

  “乐观的是,今年发生在深圳、郑州的两则判例,彰显了司法机关对信用的保护倾向。”孙建章说。此两则判例的共同点是房屋出卖人“毁约”,最终被法院判决“继续履行合同”。不但如此,因卖方拒不履行合同,由此给买方带来的经济损失,一律由卖方承担。

  孙建章表示,这对那些丧失信用、单房违约的合同方,相关判例无疑是一种警示。

        

房企高杠杆遭阻击 哄抬地价或遭禁发公司债券

          2016年11月05日00:31 华夏时报
           房企高杠杆遭阻击 沪深交易所立融资新规

  ■本报记者 王海春 上海报道

  近日沪深两大交易所,先后对房企发公司债立下了新规矩,被认为是降低企业杠杆率、为土地市场降温的重要举措。有机构统计,136家房企今年上半年的负债合计超过4.6万亿元,五家大型房企的负债超过2000亿元。

  “不排除明年信贷政策进行适度调整的可能性。如果信贷增长幅度较今年出现小幅回落,一些扩张过猛、规模较小或经营周转不善的房企,他们的资金可能会变得紧张起来。”一家房地产企业高层说。

  哄抬地价或遭禁发公司债券

  上市房企融资又面临收缩。

  近日上交所向债券承销机构下发了一份名为《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。新出的监管函件除了明确指出房企发行公司债券所募资金不得用于购置土地,还新出台了一系列对房企融资进行分类监管的措施。

  在这份监管函中,上交所将房企大致划分为正常类、关注类和风险类三大类。上交所将通过总资产、营业额及资产负债率等几项指标,对房企发行公司债做出筛选评定。

  这几项具体的指标为,以最近一年度为重要参考数值,最近一年度末总资产小于200亿元、年营业收入小于30亿元、扣除非经常性损益后净利润为负、扣除预收款后资产负债率超过65%,以及地产非一二线城市业务的占比超过50%的。

  有投资界人士指出,这五项对上市房企再融资分类监管指标,或令小房企的钱袋子可能会被进一步收紧,而扩张过猛、杠杆率过高的大房企,其再融资也可能受到限制。

  “在这五个指标上达不到监管标准的,接下来进行融资会变得相对困难。这次的监管建立了多个维度,而不只是房企有规模就能达标。从总资产、营业额的指标看,不仅要求企业有一定规模。虽然这两项看上去对大房企有利,但对利润率、负债率及地产业务所在城市所占比例的这三项指标,则反映出监管层对房企对运营能力也表示了很高的关注。即并不是所有的大房企,都能在新规则中通过融资评审。”前述投资公司高层说。

  除了建立发债融资新评审制,在新的规则框架下,上交所还设立了三项禁止房企发债的情景条件。报告期内出现重大违规违法行为,或被国土部门查处且尚未按规定整改的;以及此前公司债券募集资金尚未使用完毕,或者在报告期内存在违规使用募集资金问题的。

  另一项此前极少出现的规则,则与拍地密切相关:市场调控期间,在重点调控的热点城市存在竞拍地王,哄抬地价等行为的。

  值得注意的是,上交所发布分类监管函件不久,深交所也发布了内容几乎相似的管理措施。

  新的融资办法下,在深交所申报公司债的房企,将采取基础范围+综合指标评定的办法进行审核。根据指标,深交所将企业分为正常、关注和风险三类,对申请发债的房企实行一事一议制。

  意在降低杠杆率

  沪深两大交易所为何先后对房企发行企业债券动刀?

  一家大型房产机构高层指出,其目的在于降低房企杠杆率,为土地市场降温,进而防止楼市泡沫被进一步吹大。

  “流动性过剩的行情下,市场看多的预期仍然很强。资金通过各种途径涌入房地产市场的趋势,并没有因为调控而得到更深的改变。对于那些立足于一二线城市的实力房企,资本市场仍保持了不小的追捧热情。在资本的支持下,开发商拿地资金充裕,很容易拍高地价。对房企再融资立新规,也是为了防止资本盲目追多,对房企经营能力进行综合考量。”前述机构高层说。

  分析人士告诉记者,另一个值得关注的情况是,今年房企的资金杠杆率普遍较高,部分房企债务攀升的速度应引起注意。

  据Wind对136家上市房企统计,这136家房企上半年的负债合计超过4.6万亿元,同比增长近1/4;五家房企负债超过2000亿元,62家房企负债超过百亿元。今年前三季度,这136家上市房企平均负债率为77.5%,有34家资产负债率已经超过80%的红线。

  有研究人员指出,虽然今年楼市一路向好、市场流动性相当充裕,但开发商未来的偿债能力却令人堪忧。

         据世邦魏理仕报告,房企净利润的下滑,将削弱开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2011年的1.34万亿元,大幅攀升至2015年的3.3万亿元。这期间小型本土开发商的偿债付息能力,尤其面临巨大的挑战。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利,不得不通过举债维持项目运行。

  业界分析人士认为,对整个市场来说,债务延后的风险并未获得实质性的解决。

  世邦魏理仕大中华区投资部董事李凌指出,诸多开发商将债券到期时间推迟,但债务负担仍未减轻。下一轮公司债到期高峰将于2018年至2021年间到来,规模约在728亿美元。

  “开发商可能因利率触底回升而面临更大的债券再融资压力,因此市场对此引起充分的注意。”李凌认为,未来信贷政策可能会发生变化,为应对未来升息带来的融资成本上升以及债务集中到期所带来的风险,开发商应对此做好相应准备,而投资和市场,也应对环境的变化留有一定的预期。

         

中小型房企焦虑:要么转型 要么死掉

        2016年11月05日08:37 21世纪经济报道
         中小型房企的焦虑:要么转型,要么死掉

  本报记者 王营 实习生 陈如 北京报道

  在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下,中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

  “现在南京拿地需要摇号,我们投入70亿保证金,参加10块地摇号,居然一个都没中。但假如中标,面粉价格远高过面包,还必须三年后现房销售。更残酷的是,9月23日摇号,9月25日南京全面限购限贷。中标好还是没中好?这是所有大小地产企业都得面对的当下。”这是石榴集团总裁桑春华的感受。

  这家房企自今年以来,在多个城市拿地都面临过“碰壁”。进军郑州市场时,公司名称还是K2地产。作为一家外来房企,K2地产被当地看作打破“潜规则”的搅局者,甚至被当地称为“野蛮人”。

  克而瑞分析师沈晓玲认为,从目前市场情况看,中小房企的未来是要么转型要么被并购。

  “要么拼命做大、拼命专业地活着,要么被兼并、转型甚至死掉。”中原地产分析师张大伟总结道。

  拿地日渐艰难

  K2地产是中小型房企生存状况的一个侧面。

  7月7日,郑政出2016[72]号地出让,该地块是郑州高新区翠竹街附近约122亩的城镇住宅用地,挂牌起始价为5.2亿元。按照当地城中村开发潜规则,该地块应由已确认的一家本土房企开发。但最终却由K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得,总价约9.35亿元。

  据当地媒体报道,由于K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式,被称为“搅局者”。

  7月20日,郑州市国土资源局在《郑州日报》刊发一条仅50余字的公示,称:“郑政出〔2016〕72号(网)土地竞得结果无效。”但并未写明原因。

  K2地产一位人士对21世纪经济报道记者表示,该事件目前还未完全解决。地块开发权也并未交给K2地产。

  一线城市拿地门槛高,二线城市进入艰难。桑春华感受到房地产行业的寒意。“从中国经济发展惯性来看,接下来的政策应该是越来越有利于央企这些巨无霸企业,像我们这种年销售规模不到200亿的非上市民营企业该怎么办?”

  桑春华感到疑惑,“地产公司过去10年的发展模式还有效吗?在这个短波段、小周期开发的时代,资产越重还会越有效率吗?”

  根据沈晓玲的观察,在热点城市,房企会集中争抢某块地,大型企业或者资金过硬的企业相对更有能力比拼,从而换取市场占有率提升。但即便是大企业,获得土地后大多数还是会寻求合作开发。这种竞争方式对中小房企而言压力较大。而在库存较大的城市,房企又不敢多拿地。

  另外,沈晓玲认为,融资环境也将是一大考验。“目前再融资要求资金流向不能是还贷款,不能用来拿地,限制条件较多,很多小企业因此没有充裕的资本在热点城市拿地。”

  中原地产分析师张大伟认为,土地出让属性多元化也不利于中小房企发展。“过去政府卖地属性基本只是住宅或商业,现在却基本是复合属性,且要求较高的持有比例,这对小型企业而言都将是运营压力。”

  转型或被收购

  “要么转型,要么被收购。”沈晓玲认为这是中小房企未来会面临的趋势。

  虽然房地产板块整体业绩边际改善,但小型房企的业绩表现明显落后。长江证券(11.210,-0.04-0.36%)研报显示,今年上半年亏损的房企以中小企业居多,其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中,无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大,传统的房地产开发模式难以为继,对于中小房企来说,留给他们的生存空间已经十分狭窄。

  分析认为,行业集中度不断上升带来两极分化加剧,利润空间压缩促使房企纷纷谋“变”,兼并收购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用。这主要是基于:可较稳妥地扩大规模,开辟新市场;可带来多重资源整合,提升企业竞争力;可通过收购其他领域公司,拓展发展空间。

       从收购角度看,2016年1-10月地产行业收并购参与案件数量(包括进行中、完成、失败)123宗,同比大幅减少49%,而同期收并购交易额却同比上升24%。长江证券预测2016年有望成为有史以来行业收并购交易额最高的年份。

  沈晓玲认为,收并购数量的变少主要由于:上年留存未完成的交易较多;其次,随着行业规模变大,资源集中度已在不断加强;此外,部分房企尤其是小型企业对行业持谨慎观望态度,参与收并购的意愿减退。

  沈晓玲表示,目前行业间并购很多是大企业并购中小企业,或者是大企业自身整合。很多中小企业拿不到地,自身项目资质并非上佳,的确会面临被并购的风险。

  21世纪经济报道记者统计今年以来中小房企转型案例发现,部分选择向一个或多个新兴产业转型;也有本身为多元化产业企业,逐步剥离地产业务。方向包括金融、医疗、互联网、能源煤矿、体育、军工、高科技、影视文化传媒、教育等。

  对此,兰德咨询总裁宋延庆认为,转型过程中的中小型房企,如果比做地产、比转型的行业竞争对手拥有更多资源、更专业,就看好;反之则不然。(编辑 骆轶琪)

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