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沪整顿类住宅:140多个项目叫停 超90万平存量待处置  

2017-04-01 07:43:13|  分类: 经济与金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017年03月31日21:52 华夏时报
      上海掀“类住宅”整顿风暴 超90万平存量待处置

  华夏时报(公众号:chinatimes)记者 王海春 上海报道

  上海对住宅严格限购的背景下,“类住宅”成为备受购房人和投资者关注的一个领域。由于其土地性质为商业、办公,而产品实际呈现形式具有居住功能,因此被称为“类住宅”产品。

  在今年一月暂停“类住宅”项目网签后,上海也在近期对“类住宅”项目开始了集中整治。同策房产监测显示,上海现有60—70个“类住宅”项目,这些房企正处于迷茫状态,对“类住宅”政策及市场走势表现出强烈的关注。分析师指出,开始整顿“类住宅”后沪大部分项目销售停滞, 而此前已经销售的项目,也面临着挑战。

  沪140多个项目被叫停

  近期有部分楼盘业主向媒体表示,此前购买的一些商住项目被开发商告知,将被拆除煤气、卫生间等设施,因而可能会失去居住功能。

  “春节前后开发商向购房者发了通知,之后陆续开始整改。”有业主认为,没有煤气、拆除厨房也还好,最多不能做饭。但拆除房间独立的上下排水,房间里将没有独立的卫生间及浴室、需要共用卫生间,这将对在自己房间内实现相对独立的居住功能形成严重影响。

  上海对“类住宅”的整顿,使这些以商办性质出让,却以类似住宅形式出现在市场上的项目,处于相当尴尬的境地。

  上海一家房企市场部人士3月30日表示,待销售的项目,按现在的形势肯定是没办法卖了。但已经卖出去的,则比较棘手。

  “有的业主到售楼处要求退房、退款;有的并不要求退房,而是要求履行广告承诺,仍然具有居住功能。因为去年买的房,今年的价格已经不一样,如何处理也让我们有些不知所措。”前述房企市场部人士说。

  在开始对“类住宅”项目整改前,今年1月上海突然叫停了“类住宅”项目的网签。

  1月7日上海市住建委发布公告,住建委会同相关部门将对沪商办类项目进行集中清理核查,在此期间将暂停网上签约。住建委表示接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉,一些项目还在销售中虚假宣传,误导购房人。

  据了解,1月暂停网签后,上海约有140多个项目被指暂停,这些项目被指将商办以“类住宅”形式销售。

  一家中型房企高层表示,闵行、嘉定等区县有相当一部分商办项目,牵涉到整改。而闵行区,被业界称为在沪整改力度较大的区县之一。

  今年2月份,有媒体报道了一份关于闵行区对“类住宅”分类处置的方案,引起了市场关注的目光。

  媒体报道的这份方案显示,今年1月底闵行区拟定了工作原则。专项整治工作,将围绕前期锁定的27个在闵行区的疑似“类住宅”项目,暂停4个重点项目办理小产证。

  按整治的时间节点,整治将分为调查取证、制定方案、立案查处、集中约谈等几个阶段。此外,闵行区还从项目规划、设计、施工、销售及验收等环节,对“类住宅”进行了梳理分析研究,将重点聚焦在开发商的违法、违规行为上。

  年成交额破1900亿

        如何处置“类住宅”项目,不仅受到购房者关注,近期也引起在沪开发商的密切关注。

  上海一家开发商告诉记者,虽然公司类住宅的项目不多,但有一些项目被列在整改范围内,的确给销售和项目运营带来了难题。

  “我们也和政府及监管部门做了建议,希望可以按销售、验收、入住不同的阶段,分层次处理。未销售未验收也未入住的,进行拆除整改;已销售已住的,是否可以保留部分功能进行整改,通过不同层次解决,给市场一定缓冲期。但目前我们也只是建议,后续究竟会怎么实施,我们也在密切跟踪中。”前述开发商说。

  在沪可能受到影响的“类住宅”数量有多少。据同策房产数据,按已经获得预售许可证、但并未售的面积统计口径,至今年2月底,上海约有90.9万平米左右“类住宅”存量。从去化速度来看,相比去年全年月度均值,今年上海类住宅的去化速度已经大幅降低。

  责任编辑:黄兴利 主编:寒丰

      

限购后北京商住市场错位:房屋成交锐减 土地仍火热

         2017年04月01日06:27 21世纪经济报道
       限购后北京商住市场“错位”: 房屋成交锐减 土地仍火热

  本报记者 张敏 北京报道

  同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。在超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

  3月30日下午,经过23轮竞拍后,位于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华摘得,代价为10.6亿,溢价率27.7%。这是北京当天成交的3宗商办地块中的最后一宗。此次交易也是商住限购新政后,北京首批商业用地交易。

  3月26日,北京出台对商业、办公类用房的调控政策,其中包括新建商业、办公用房禁止卖给个人,无房者限购一套,停止商业银行贷款等。力度空前。

  政策出台后,商办市场迅速冷却。亚豪机构的数据显示,新政出台之后的4天内(3月27-30日)北京仅成交商业、办公类住房16套,比新政前的跌幅达到98%。

  但正如文首提及,北京商办类地块的交易并不冷淡。当日成交的三宗商办用地均经过多轮举牌,溢价率也超过20%。分析人士指出,这种局面反映了调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期看空,长期并不悲观。

  错位的市场表现

  30日下午,北京迎来三宗土地挂牌交易,其中两宗位于朝阳区金盏乡,另一宗位于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质均为F3其他类多功能用地,其中商业部分的产权年限为40年,办公部分50年。

  据悉,这3宗地块均设有“50%以上面积自持20年”的限定,且按现有政策,单套分割面积不低于500平方米,只能以公司名义购买。

  这是北京“3·26商住限购新政”后的首批商业用地交易。由于地段相对优越,多家房企前来竞买。

  三块土地的拍卖过程虽不如住宅用地火热,但也绝非冷淡。

  其中,朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍,被华润招商联合体以22.5亿代价摘得,溢价率为27.8%;朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得,溢价率40.7%;大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价摘得,溢价率为27.7%。与过去几年比,溢价率有一定下滑。

  单价方面,大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米,朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言,价格并不算低。

  相比之下,交易方面十分低迷。根据亚豪机构统计,新政后的3月27-30日,北京仅成交16套商业办公房屋。其中12套商住房,4套商办房。

  与新政前单日成交超过280套的规模相比,调控使商办市场的下滑幅度超过98%。

  21世纪经济报道还了解到,新政后,北京部分商住项目收到大量退房申请。这些项目多在去年办理网签,但银行贷款尚未审批。

  长期预期并不悲观

  同样是商办,为何土地市场和房屋市场的表现相差如此之大?有分析人士指出,这反映出调控新政之后商住市场预期的一种反差,即短期严重看空,但长期似乎并不悲观。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,我国房地产市场化改革20余年时间里,开发商在滚动开发的高周转模式中确实获取了不低的利润,但与购得房产后长期持有的小业主动辄20-30倍的回报率相比,则逊色不少。

       她表示,在北京这样的超一线城市,只有沉淀下核心资产,方能取得长期、稳定的收益率。

  但短期来看,利空因素更多。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,目前市场上的商业库存大约为6万套,其中2.3万套为商住类物业。这些物业的90%此前卖给个人,如今需全部卖给企业。

  此外,算上未开发、已开发未取证等潜在供应,预计将有超过15万套商办类物业受到该政策影响。这也将极大增加该类物业的供应规模,并可能影响其收益率。

  张大伟认为,从实际操作层面看,“最小分割单元不得低于500平方米”,“在建、在售商办类项目只能卖给企事业单位、社会组织”等规定,将给现有的项目带来极大销售压力。

  他表示,按照当前的政策力度,短期内,商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅,价格跌幅将可能在30%以上。

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