注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

我的信息博客

收集大千世界信息,分享大千世界信息。

 
 
 

日志

 
 

住建部发文规范房地产市场:这6句话能让楼市变天  

2017-05-19 19:27:36|  分类: 收集有关政策 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
2017年05月19日18:42 央视财经频道
      住建部发文规范房地产市场:这6句话,句句能让楼市变天!

  《住房租赁和销售管理条例》今起公开征求意见

  (央视财经 记者 张伟杰)5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。

  近年来,我国住房租赁和销售市场不断发展,在解决居民居住问题、改善居住环境、促进经济社会发展等方面发挥了重要作用。据统计,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,主要是外来务工人员、新就业大学生等;自2013年以来,每年全国商品住房销售面积都在10亿平方米以上。在住房租赁和销售市场快速发展的同时,也存在当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题,亟需通过专门立法予以解决。

  党中央、国务院高度重视住房租赁和销售市场管理工作,在去年底召开的中央经济工作会议上,明确提出要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化住房租赁企业发展,加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。中央财经领导小组第十四次会议指出,要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。今年2月,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。

住建部发文规范房地产市场:这6句话能让楼市变天 - 天在上头 - 我的信息博客
住建部发文规范房地产市场:这6句话能让楼市变天 - 天在上头 - 我的信息博客

  征求意见稿共7章47条,包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。

  明确租赁双方权利义务,构建稳定的租赁关系

  征求意见稿规定,租赁住房当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同,规定出租人应当确保出租住房符合安全要求,承租人应当合理使用租赁住房。为稳定住房租赁关系,保护租赁双方权益,征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。 

  一是规范租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力,征求意见稿规定,除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。同时,还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

  二是鼓励签订长期租赁合同。征求意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同,对于当事人签订三年以上住房租赁合同的,规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。对于住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。

  三是注重承租人居住权利保障。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房,住房租赁合同约定出租人可以进入的,出租人要按照约定提前通知承租人。征求意见稿还规定,出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人,收回住房。同时,征求意见稿也规范了承租人租赁行为,规定承租人要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备,不得损害他人的合法权益。

  四是强化住房租赁市场管理。在管理体制方面,征求意见稿提出了直辖市、市、县人民政府要建立多部门的联合监管体制,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。在管理制度方面,征求意见稿规定租赁住房应当办理住房租赁备案,并明确了办理备案不收取任何费用;在规范租赁行为方面,规定直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准,并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象,征求意见稿规定,转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

  此外,在鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业方面,征求意见稿也做出了原则性规定,明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。

  规范住房销售行为,加大违法行为的处罚力度

  征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定,特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

  一是规范房地产开发企业销售住房条件。征求意见稿规定房地产开发企业在取得预售许可证后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。对于房地产开发企业现售住房的,实行现售备案制度。

  二是加大对违法销售行为的处罚力度。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题,征求意见稿明确规定房地产开发企业不得存在发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为,对存在上述行为的,规定了可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

  加强房地产中介行业管理,规范服务行为

  房地产中介作为服务行业,在住房租赁和销售方面发挥了重要作用。征求意见稿对房地产中介行业管理也作了具体规定。

  一是规范机构设立和从业人员管理。征求意见稿规定,房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪专业人员。同时,按照国家行政审批制度改革的要求,规定国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度,并规定房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪人员在服务时,要实行实名挂牌服务。

  二是规范房源信息发布。征求意见稿规定,房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前,应当核对委托人身份证明、住房权属信息,实地查看住房,并编制住房状况说明书。针对近些年来快速发展的住房租赁、销售网络信息服务平台,征求意见稿也明确了平台对信息真实性承担的相应管理责任。

  三是规范收费行为。征求意见稿规定,房地产经纪机构的服务项目实行明码标价制度,房地产经纪机构要在经营场所醒目位置公示服务项目和收费标准,在收费前,要向当事人出具收费清单,房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

  四是明确从业禁止行为。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题,征求意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。经纪机构和从业人员违反上述规定的,征求意见稿规定了给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

        此外,征求意见稿还注重保护当事人的交易安全,强化住房租赁和销售的监督管理。一是实行实名交易制度。征求意见稿规定住房租赁和销售应当实名交易,并规定在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护。二是实行交易资金监管制度。征求意见稿规定,房地产开发企业预售住房、房地产经纪机构接受委托销售住房的,交易资金应当纳入监管账户。对于当事人自行成交的,当事人可以约定将交易资金应当纳入监管账户。三是实行机构备案管理制度。征求意见稿规定,住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门备案,房产管理部门应当及时将备案信息向社会公开。同时还规定,房产管理部门要落实“双随机、一公开”制度,加大执法检查力度。四是强化政府服务,加强信用体系建设。征求意见稿规定要建立住房租赁和销售信息服务与监管平台,推进房地产行业信用体系建设,构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。 

      

住建部出大招解决租房买房糟心事 为中介划11个禁区

           2017年05月19日17:58 人民日报中央厨房
          麻辣财经:租房买房遇糟心事?刚刚住建部出大招了!

  房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗?刚刚,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布了!今后,租房买房再遇到糟心事儿,您可以举起法律的武器保护自己啦。

  按照住建部的说法,《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全。麻辣财经帅哥记者三七强注意到,意见稿着墨最多的还是保护承租人权益,让租房者更安心。

  要知道,根据统计,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,主要是外来务工人员、新就业大学生等,他们确实需要法律保护!

  缴房租按年还是按季?政策鼓励月付

  三七强第一时间拿到征求意见稿,下面开始划重点了:

  出租人应当确保出租房符合安全要求,满足基本使用功能;出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房。也就是说,房东拿了房租,就得信守承诺、负起责任。白纸黑字签在那里,随便撵人可不成。

  那么,租住期间,房东能否随意进入房间?意见稿明确,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房;当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人,把房子租出去了,产权还是房东的,可这期间的使用权是租客的。就算房东要卖房、买家要看房,也得尊重租户的意见,本来租户就弱势,自己的一方小天地可不能随便他人叨扰。

  “二房东”是否合法呢?按照意见稿的意思,是合法的——承租人可以按照租房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。此外,自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。也就是说,如果你是专业的、转租了很多住房的“二房东”,由于涉及经营行为,所以要办理工商登记。

  为了保障居住环境和质量,意见稿提出了一些强制性要求。比如,出租房应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。当然,具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。此外,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。也就是说,未来,开墙打洞、群租住房、出租地下室将可能成为违法行为。

  有些要求不是强制性的,意见稿也提出了鼓励方向。比如,在租金缴纳方面,承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外。若当事人约定“季付”“年付”,也可以照其执行,但政策上是鼓励“月付”的。又比如,住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。对这一条,房东尤其得留心了,日后要涨价,最好提早在合同里就给租户打好“预防针”,免得日后再生是非。

  月付租金、不得乱涨,其实都是为了营造长期稳定的租房环境。意见稿在租住期限方面提出,鼓励签订长期住房租赁合同,当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的,应当给予相关政策支持。”

  三年以上,算得上是稳定的租住关系了,有利于租房市场稳定。此外,意见稿还要求住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。既然是专门拿出房源从事租赁的企业,就更应该拿出诚意、维护长期客户。

  在租赁备案上,意见稿提出:租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订十五日内,到房产管理部门或基层组织办理备案。现在大家租房时嫌麻烦,很多都不去登记,那拿什么来激励备案积极性呢?意见稿明确,承租人可持备案的合同申领居住证,并享受规定的基本公共服务;租赁期限届满时,承租人享有同等条件优先承租的权利。对那些漂在城市里的异乡打拼者来说,能拿到居住证、能享受些公共服务、能在续租时得到政府撑腰也挺好,不妨就跑跑腿、登个记。

  当然,权利与义务是对等的。租客也不能自视为弱势群体,就一点义务不担。意见稿说了,承租人应当按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备。

  对房产中介,划定11个“禁区”

  说完了租房,再看看买卖房。

  为了让住房销售更加规范,意见稿对房地产开发企业明确了十二种禁止行为。这“十二宗罪”可都是从现实中总结出来的。

  有些是“炒作”:比如捏造或者散布涨价信息,捂盘惜售或者变相囤积房源,为买受人垫付首付等。

  有些是“欺瞒”:比如发布虚假房源信息和广告;不明码标价,在标价之外加价出售,即“价外加价”;同一房源重复销售,即“一房多售”等。

  有些则是“霸王条款”,比如捆绑搭售,即开发商在卖房时违背买家意愿,搭售车位、地下储藏室等商品。也就是说,房子和车位要分开卖,买家可以都买,开发商也可以给点优惠,但强制买家既买房又买车位,不成!

  对于这些行为如何处罚?意见稿规定,可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施,构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

  租房买房,大多都得通过房产中介。这些年市场上的乱象,也与一些无良的中介机构脱不了干系。针对此,意见稿也列了11个“禁区”。这些“禁区”就是当前存在的各种“坑”啊,想租房买房的可得睁大眼睛、多多提防了。

        有些“坑”真是让大家深受其害。比如:捏造散布不实价格信息,或者与房地产开发企业串通捂盘惜售,炒卖房号,操纵市场价格;发布虚假房源信息,隐瞒影响住房租赁、销售的信息;强制提供代办服务、捆绑收费;泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益。尤其最后这一条,咱们天天接到中介电话,还不就是“泄露或者不当使用客户信息”嘛!中介机构,今后要当心!

  有些“坑”看似方便了当事人,但其实是违法的。比如,协助当事人弄虚作假,为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利;又如违反有关规定,为当事人提供购房融资。现在市场上很多买卖都签订“阴阳合同”来避税,其实是违法行为,大家心里还是要清楚的。意见稿说了,若经纪机构和从业人员违反规定,可给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等处罚措施。

  看了这个条例,您满意吗?当然,这次发布的是征求意见稿,您若有自己的高见,可以到住房和城乡建设部的网站上去反映。这事很关己,可不要“高高挂起”哟!(人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 刘志强)

       

左晓蕾:政府决策部门应理直气壮的调控房价

         2017年05月19日02:01 上海证券报
         

  政府干预是促使楼市回归正常主要力量

  □左晓蕾

  市场机制失灵,不可能自我修复,政府干预是促使房地产市场回归正常的主要力量。既然以“炒”为主的房地产市场已破坏了“市场机制”的所有基本原则和假设,面对我国房地产市场的扭曲现状,决策部门就该坚定政策干预的信心和合法性,理直气壮、坚定不移采取合适的政策对房地产市场进行短期干预性价格调控,同时适时持续推进与完善楼市的长期治理制度性建设,引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标,避免触发系统性风险。

  多重矛盾的相互交织和缠绕,形成了我国今天房地产市场的现状。笔者在“改变房地产市场投机炒作属性征程漫长”(见5月10日本栏)已反复论证,我们面对一个不容否认的事实是,当前一二线城市的房地产市场并非以居住需求为主,而是以投机为主。接下来有两方面的问题需要深刻认识:一方面,在以投机为主的房地产市场,“市场调节机制”是完全失灵的,而房地产市场非理性繁荣和价格泡沫必定带来巨大的经济和社会外部效应;另一方面,加强政府的干预是促使房地产市场回归正常居住属性的最有效力量。因此,坚定不移实施精准短期调控,排除干扰,出台包括房产税在内的改革措施,加快建立房地产市场健康发展长效机制,引导房地产回归以民生为主的居住属性的终极目标,避免触发系统性风险,确保经济和社会的平稳持续的发展,是政府当前的重要职责所在。

  笔者认为,现在特别需要从三个方面加深对“炒房”市场调节机制失灵的认识。

  首先,在“炒房”市场上,“市场调节机制”中最重要的改变供求变化的效用最大满足度的约束被破坏。市场价格由供求变化决定是市场经济的基本常识。但是,只有供求在最大效用获得满足后发生边际上的改变,达成新的供求均衡,才能带来价格的变化。房地产一旦由居住需求演变成“投机”品,其最大效用就是“赚钱”了。赚钱是欲望,而欲望是没有上限的,“炒房”市场完全丧失了“最大满足度”的约束,只要价格不断上涨,投机需求就不断高涨,并带动投机性房地产投资不断上涨。投机性“欲望效用”单边推动供求交替上涨,市场定价机制的基本条件被破坏殆尽,不可能产生由效用最大化约束推动的供求变化带来的网状“市场调节”的均衡价格形成过程和效果。2015年以来,热点城市房价翻了一倍有余,而表征楼市景气度最重要指标的房价目前仍旧在上涨,至少在横盘。3月,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月涨幅(0.4%)扩大了一倍,且已连续24个月上涨。4月以来,在调控措施最严厉的北京,尽管房价出现下降迹象,但据链家统计,成交均价环比仅微幅下跌2.1%。深圳、广州等地,以学区房为代表的二手住房,价格仍在上涨。

  有必要强调的是,强调供求失衡支持价格上涨的主张及增加供给调节价格的观点,如果不是对“市场调节”缺乏常识性认知,就是利益导向的刻意偷换概念,误导市场预期,扰乱房地产市场的秩序。因此,这已成了否定房地产调控合理性和合法性的谬论。

  其次,非理性“炒房”需求使市场经济的理性经济人假设被破坏。市场经济理性决策假设的意思是,所有经济参入主体的决策受风险偏好和价格弹性的约束,决策的前提是风险可承受和价格弹性可控。但“炒房”行为的决策完全非理性。“炒房”群体不在乎价格有多高,所以房价越涨投机需求越高。这就毫不奇怪为什么会出现“房价越涨购房市场越火爆”的场景了。“炒房”市场忽略风险、罔顾泡沫的非理性决策行为,与市场经济的理性决策根本背道而驰,使房地产市场永远无合理的均衡价格可言。

  再次,投机性房地产市场产生巨大的外部效应。外部效应,是指以牺牲别人利益而使自身获取高额利益,或使部分人获益而整体经济和社会总效益受损的经济活动和行为。投机性房地产市场制造价格泡沫对整体经济和社会带来的外部效应之一是产业空心化。去年新增贷款超过60%是与房地产相关的贷款,民间投资大幅下降,相当一部分作为个人购房资金进入房地产市场。如果房价反弹,货币财富轻而易举翻番,银行和民间资金怎么还有动力去投资年收益只有8%-10%的实体经济?房价涨则地价涨,企业员工房价补贴、工资随之上涨,整体制造业成本大幅上涨。更何况,一些人为买房而降低消费支出,这又直接遏制了通过扩大消费占GDP比重的总需求扩张策略。不断膨胀的“炒房”行为,更误导投资错配资源,严重影响实体经济的发展。截至2016年底,我国资管行业规模约为100万亿元,其中仅银行理财规模就有30万亿元。大量表外理财底层资产投向了类信贷、债券、房地产等资产,致使社会信贷进一步扩张,成为金融机构加杠杆的推手,加剧了金融的系统性风险。

  外部效应之二是收入差距拉大。毕竟,国内目前能调动资源来炒房发财的,只是较少的一部分人。有钱的人炒房,赚更多的货币财富,收入差距大幅扩大。“炒房”使少部分人过多占有稀缺的以土地资源为主要投入的房地产,极不公平使用资源且变相拉大收入差距,可能带来经济和社会的极大不稳定。

        外部效应之三是金融风险加大。由房地产衍生的地方土地财政和银行风险,都可能演变为更严重的经济危机。“以资产价格泡沫为特征”的经济危机,是上世纪90年代以来全球暴发经济危机的特征。比如,日本的危机、亚洲的危机,2008年爆发的美国危机,都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀,泡沫破灭所引发的。“炒房”的牟利行为,不断推动房价上涨的高收益,诱使银行用各种高风险手段增加房地产相关信贷。比如,类似次级贷的首付贷,近期大幅增长的以房地产装修为名的消费贷等等,使金融泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,银行坏账将大幅上升甚至触发系统风险。

  依据经济学基本结论,市场机制失灵,不可能自我修复,政府干预是促使房地产市场回归正常的主要力量。既然以“炒”为主的房地产市场已破坏了“市场机制”的所有基本原则和假设,“市场调节”机制已失灵,那决策部门就该坚定政策干预的信心和合法性,理直气壮坚定不移采取合适的政策对房地产市场进行短期干预性价格调控,同时适时持续推进与完善楼市的长期治理制度性建设。另外,对一些似是而非的、借市场化发展之名反对政府干预的观点应及时给予驳斥,对各种反对出台政府干预政策和出台长期治理制度建设的行为应及时给予必要的打击,防止利益群体利用房地产市场的非理性发展破坏经济和社会发展的基础。

  (作者系国务院参事室特约研究员)

  评论这张
 
阅读(247)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017