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孙宏斌内部演讲:谁拿到穿越周期的钱 就是最后赢家  

2017-07-16 06:33:04|  分类: 经济与金融 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017年07月15日09:08 一财网
           《孙宏斌内部演讲曝光:1000亿算什么,我的目标是3000亿,融创投资策略全解析》

  最近孙宏斌和融创着实火了一把,有段子手说IPO之后还有孙宏斌轮,有人说孙宏斌做了最大的接盘侠,接了乐视还能接王首富,人家都把烂摊子给孙宏斌。

  更有网友开了脑洞:融创左手买乐视,右手买万达文旅,回头对乐视控股债务重组,获取乐视网(30.6800.000.00%)控股权,再把万达文旅及酒店资产注入上市公司,把乐视强大的文化品牌和万达文旅优质资产结合起来,成为超越迪斯尼的文化旅游项目,分分钟让乐视网市值超过2000亿。到那时,一个乐视生态,竟然由孙宏斌建成了。

  但回过头来看这段发生在2016年11月23日,孙宏斌在《中国不动产金融年会》上的内部演讲,就可以很清楚地理解这位当时27岁曾经联想少将,落魄后8年再到百亿资产的牛人,最近几次百亿级并购的策略和逻辑了。

  在这次内部讲话中的几个重点:

  1. 对中国宏观经济形势的判断,融创的定位

  流动性宽松,利率很低,会改变吗?专家总是分析拐点。什么叫拐点?没有拐点。因为你没有办法。如果说有变化的话,那可能是M2原来的增长是13%,变成12%或者11%,不可能变成不增长。所以你担心什么?!13%变成12%、11%对企业没有什么影响。利率会涨吗?美国肯定是要加息的,共和党本来是要加利率的,特朗普要修路、修桥、要减税,这两点对通胀有预期,所以美国加息可能会快一点。但是美国加息中国就加息吗?不太可能的。所以第二个判断就是:流动性很多,还要继续印钱,利率很低,这个是不会变的。

  去杠杆、去产能、去库存。去产能和去库存相对容易些,但是去杠杆挺难的。因为差的企业,要想让它活着,就要借他钱,让他还利息,你不借他钱,还不了利息。好的企业,银行想借他钱,所以杠杆肯定是要加的。如果说结构性改革成功了,坏企业都死了,好企业银行更想给钱了,然后杠杆就更高了。在经济下行压力大的时候,有很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆那是不对的。

  全世界的贫富分化越来越严重。其实在2008年之前,美国老百姓(45.770-0.37-0.80%)的工资涨的很少,老板的钱更多了。逻辑就是,因为全球化把工厂搬到中国了,老百姓没有工作了,但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后,比如说沃尔玛商场,收银员少了,但老板的成本降低了。2008年以前的趋势是,有钱人越来越有钱了,老百姓收入增长很慢。2008年量化宽松以后,美国的贫富分化更厉害。量化宽松那么多钱都去哪里了?穷人的收入并没有很多的增加,钱都去有钱人那里了。所以,美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。中国的贫富分化其实也是很严重的,不会比欧美要好。这个问题怎么解决呢?西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配,所以才会出现这样选举结果。中国怎么办?我不知道。但是有了这个判断之后,我们做房地产怎么定位,就知道怎么变化了。融创做的是高端,如果算老百姓整体的收入房价比,怎么算都买不起房。但你算30%那是买的起的;如果算10%更买的起;如果算5%的话,那他什么房子都买得起。因为房价涨得很快,GDP增长是6.7%,人民币在贬值,老百姓的收入实际上并没有增加。融创一直坚持做高端和改善的,将来一定是有市场的。

  2. 我的投资逻辑:买对地方、买对时间、多借点钱

  这个行业一定要理解分两段:投资、盖房子。投资错了,盖什么房子都是赔钱的,你的地买错了。投资本来就是很难的事,这个行业投资比别的行业更难。为什么?杠杆太多。有银行、客户预付款,有杠杆以后让投资变得很复杂。现在投了钱以后,杠杆很高,而且能不能赚钱要在三年以后,比种庄稼还难。这个行业首先是投资,投错了以后做什么都不行。地买对了以后有品牌,做高端的,就更好。

  规模,这个行业去年不到10万亿的规模,到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了,但是在快速向大公司集中。现在前100名占40%多,前10名占20%多。去年前10名占17%,今年已经20%多了,前100名已经占40%多了。我觉得,这个行业下一步5-10年或者5年左右前100名会占70%-80%,前10名会占35%~40%。这样的话,前10名平均就要4000亿,没有两三千亿进不了前10名。当然,这个是怎么形成的?小公司干不了了,买了地以后挣钱退出做不了让大公司做,另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。这个特别重要。

  这次的宏观调控绝对是好事。对谁都是好事,客户、开发商、银行等都是好事。地越来越贵、风险越来越大,最后钱更难挣了。这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。这次的宏观调控力度超过每一次的,这一次是自上而下的,是目标管理的。所以每个地方的政策不一样,所以执行力度也不一样。宏观调控以后,我们做高端的肯定好。原来买10套,现在买1套,一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的,那就是我们。理解这个行业的三个特点,第一点,投资也要做的好、房子也要盖的好。有的公司,第一阶段做得好,第二阶段做的差;有的公司,第二阶段做得好,第一阶段做的差;哪个阶段做不好都不行。第二点,市场规律,在快速的向大公司集中。第三点,是在时间和空间上都有错配的情况,空间和时间带来的不平衡。

  有了这三点,我的投资逻辑就出来了:你要买对地方、买对时间,多借点钱。对现在来说,如果有钱的话放到账上别着急花,后面还有机会。现在还不是时间,多借点钱,最好借的长一点,可以穿越周期的。这就是我说的投资逻辑。

  3. 如果你的公司现金流有问题了,但还有价值,那你就可以找我

  不确定市场环境下的确定选择,或者不确定经济形势下的确定选择。其实对于房地产行业来说,就是买不买地或者卖不卖房子,还有什么选择?有钱纠结,没钱的话买不了地,就是卖不卖房子。有钱别着急卖,没钱赶紧卖,其实没有什么可选择的。其实你的选择不多,任何形势再不确定,你的选择都是确定的。就那么点钱,买一块地,能选什么?或者一块地买不了,留着怕有风险。选什么?

  所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

  (一) 现金流风险。

  没有现金流就死了。

  (二) 价值。

  这个公司有没有价值。

  我看了很多公司,一种是现金流没有问题,价值有问题,然后就转着转着转出一个窟窿;第二类公司是价值没问题,现金流有问题,活不下去。对这个行业来说,第二类的企业可能更好一点。因为这个行业主要看中的是价值,这个行业和别的行业不一样,别的行业并购的是资产占有率、是大脑,是专利。而这个行业并购的就是土地的价值。所以这个行业如果你现金流没有问题,但是你的土地没有价值,转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题,但是你的土地是有价值的,那还是有人愿意收购你的,公司是可以卖掉的。

  我觉得这个行业就是这两个风险:

  首先一定要控制现金流的风险。这个很多人都知道,但是没有那么重视。第二个就是价值。地别买错了,地买错了,即使现金流没问题,最后也会成为窟窿;如果地买对了,即使现金流有问题,你还可以卖掉。如果你的现金流没问题,价值有问题,那就惨了。如果你的现金流有问题,但是有价值,你可以把公司卖了。如果想卖可以找我们,因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

  解读:经济下行,利率不变,有很多并购机会(捡便宜机会),而且要更多利用杠杆。有价值但没现金流,底价并购。

   在说这话后的200多天里,融创在并购交易上已经花掉了1100亿人民币,不谈贾布斯的乐视,万达的13个文旅项目和76家酒店只是按照注册资产来售卖,不管怎么说都是“贱卖”了,况且实际上这次收购还是王健林贷款给融创来收购自己的业务,所以这很符合孙宏斌一直的策略,合适的机会利用杠杆做并购。

  同时,可以预期到的是,孙宏斌和融创的目标肯定不仅仅只是在地产商里排行前10,正如孙宏斌说的,未来要成为TOP3公司,资产规模至少要冲到3000亿,所以在可以预见的未来,如果继续发生诸如万达这样的并购案也不要觉得奇怪。

      

最冷调控与最热成绩单:部分房企年目标已达七八成

       2017年07月15日03:59 新浪综合

       孙宏斌内部演讲:谁拿到穿越周期的钱 就是最后赢家 - 天在上头 - 我的信息博客

  最冷调控与最热“成绩单”:部分房企年目标已达七八成

  来源:华夏时报

  ■本报记者 王海春 上海报道

  史上最严调控背景下,开发商上半年销售额未降反升,比往年的业绩还要好。克而瑞最新公布的上半年房企销售报告显示,上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。研究人员指出,三四线城市,成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业,上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。

  “三四线城市同样可以出现竞争力比较强的优质企业,哪怕现在上海、北京这样的城市,如果不符合自身企业的战略和资源,也会很焦虑,很难受。”新城控股(19.0600.321.71%)副总裁严政表示。

  从销售业绩的分布来看,前30强房企,占到中国房地产销售额的40%,前10强也占了25%以上。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,大公司的增长速度是在加速度的推进,但他认为持续快速的推进,未必能一直持续下去。“行业集中度有上限的,而且受资金、行业周期等影响,地产行业不一定能一直保持这么高速的发展,因此集中度的提升也会受到一定影响。”丁祖昱说。

  调控加码与业绩飞涨

  7月11日旭辉控股对外宣布,公司在2020年要达到3000亿销售额。旭辉提出如此高目标的基础之一,是今年上半年业绩的快速增长。

  旭辉公布的业绩公告显示,今年上半年公司销售额达到471.5亿元,同比增长52.7%。按年初所定650亿元的销售目标,目前旭辉已完成全年业绩的73%。该公司近日宣布,将全年销售目标上调至800亿元。有市场人士表示,旭辉在内部的目标,如果有可能,希望今年就冲击千亿。

  像旭辉这样,上半年销售大幅增长的房企不在少数。

  克而瑞最新公布的监测报告显示,今年上半年龙湖地产销售额923亿元,已完成全年1100亿业绩目标的84%,是上半年全国房企完成率最高的公司。

  第一线阵营的房企,业绩的增长和完成率,同样惊人。

  碧桂园上半年销售额达到2889.1亿元,超过万科、恒大成为上半年全国房企销售冠军。碧桂园公告显示,连同合营公司及联营公司销售面积分别同比增长了131%和106%,共实现销售面积3226万平米。仅用半年的时间,碧桂园已经完成全年4000亿目标的72%。

  万科虽然没有公布年度销售目标,但2771.8亿元的销售额,同比增幅也达到45.82%,位列第二位。销售额第三位的恒大,上半年2440.9亿元的销售额也完成了全年4500亿元目标的54%,业绩同比增长幅度高达72%。

  另一个值得注意的现象是,在各地不断出台包括限售对调控不断加码的背景下,相当一部分公司的业绩出现了加速增长的现象。一些房企则因业绩的凶猛增长,成为今年房地产界的黑马。

  据克而瑞数据,鲁能集团今年上半年累计销售额为507亿元,同比增长85%;另一家名为中梁地产的开发商,上半年销售业绩达到354.7亿元,甚至超过了不少市场上老牌知名房企的业绩。

  除了成长速度飞快的开发商,第一阵营房企的业绩也出现了大面积飘红。

  仅半年的时间,超过千亿规模的房企数量已经达到7家。保利、绿地、中海、融创,半年的时间里,销售额就已经入围千亿俱乐部。

  三四线占销售面积比重75%

  出台限购、限贷、限售、限价等诸多严厉政策的背景下,为何不少房企的业绩反而出现大幅度增长?

  一家浙江开发商告诉记者,这一定程度上与房企成交结构有关。今年热点三四线楼市的销售面积和销售增速,要比一二线城市要好。

  “一二线城市虽然销售单价高、总价也高,但受限购、预售证发放等政策影响,总体销售增长速度,要低于环一线城市及热点三四线城市。在这些热点城市有项目,又在一二线有布局的房企,上半年因此获得较快的增长。”前述浙江房企高管说。

  易居企业集团 CEO丁祖昱指出,今年房企业绩提高,仔细研究可以发现销售中出现一个重要特征,是三四线城市所占比重特别高。

  据克而瑞监测数据,今年1-5月份,三四线城市占房企销售面积的比重达到75%;而去年同期的比例为66%。

  “不要小看这10个百分点,这10个百分点对于整体市场影响非常大的。上半年一二线城市销售面积占整个市场的比重下降10个百分点,今年上半年房企的业绩,很大程度上依靠三四线城市的支持。”丁祖昱说。

  从政策出台的范围来看,上半年政策出台较多的城市,也是三四线城市。

  “今年也是历史上对三四线城市调控最多的半年。” 丁祖昱表示,原先三四线城市看不到调控名单,只要保持两个月房价上升,成交量上升就可以进入到调控名单,可见三四线城市的楼市有多热。

        上半年密集出台政策、后市预期模糊的时候,一些公司却加快了提升规模的进程。有研究机构高层预计,按前六个月业绩以及当前的增长速度,今年实现千亿房企的数量,有望扩充到12家。

  而今年以来,陆续有龙湖、招商蛇口(20.7000.261.27%)、正荣地产、雅居乐、佳兆业、禹洲地产等9家房企,先后公布了明确的千亿目标时间表。

  今年三月佳兆业董事局主席郭英成表示,预计公司今年销售额将达到350亿元。郭英成还首次披露佳兆业中短期目标:用两到三年时间向千亿元年度销售目标努力。

  同样是今年三月,招商蛇口总经理许永军称,招商蛇口今年销售目标为千亿,利润总额要达到200亿元。

  今年四月底正荣地产一位高管向记者表示,按公司近几年增长的速度和项目储备,未来二三年公司将进入千亿行列。“如果市场走势理想,项目储备充分质量够高,也许2018年的销售规模有望达到千亿。”这位高管说。

  “行业集中度出现加速迹象,大公司的增长速度也因此在加速推进。”丁祖昱表示。

        

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